Iniciativa de Reforma para Ley General de Asentamientos Humanos

El 25 de noviembre de 2024, se presentó en la Cámara de Senadores una iniciativa (la "Iniciativa") para reformar y adicionar diversas disposiciones de la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (la "Ley General"). A continuación, se destacan los principales aspectos propuestos:

I. Especulación Inmobiliaria

1. Definición:
   Se adiciona una fracción XIX Bis al artículo 1 de la Ley General para definir la especulación inmobiliaria como las acciones de propietarios, poseedores o promoventes de proyectos que, directa o indirectamente, incrementan el valor del suelo de forma injusta o sin causa, generando impactos negativos sociales, económicos y ambientales. Ejemplos de estas acciones incluyen:
   • Incorporación de suelo al área urbana.
   • Retención de terrenos desocupados o en desuso.
   • Cambios en el uso del suelo o incrementos en densidad o intensidad de construcción.
   • Uso indebido de información privilegiada.
   • Intervenciones en la planificación urbana para obtener beneficios específicos.
2. Causa de Utilidad Pública:
    La fracción I del artículo 6 se reforma para incluir el combate a la especulación inmobiliaria como una causa de utilidad pública, habilitando la expropiación en términos del artículo 27 de la Constitución. Adicionalmente la fracción XI del artículo 6 establece restricciones a la afectación de arbolado y áreas verdes en proyectos públicos y privados, sujetándolos a autorizaciones de impacto urbano.
3. Régimen de Responsabilidades:
    Se adiciona la fracción XXIX al artículo 10, otorgando a las entidades federativas la facultad de establecer responsabilidades por la ocupación irregular de predios o la promoción de acciones contrarias a la planeación urbana, incluyendo sanciones administrativas, civiles y penales.

II. Impuesto Predial

1. Actualización de Valores Catastrales:
    La fracción XII del artículo 10 permite a las entidades federativas actualizar los valores catastrales, equiparándolos a los valores comerciales para mejorar la eficiencia del cobro del impuesto predial.
2. Métodos de Valuación:
    Se adiciona la fracción XXIX al artículo 11 para que los municipios propongan actualizaciones catastrales al Congreso del Estado mediante avalúos de peritos, autoridades competentes o instituciones certificadas.
3. Tasas Progresivas:
    La fracción XXX del artículo 11 otorga a los municipios la facultad de establecer tasas progresivas para predios desocupados o en desuso, con una tasa máxima de 15% del valor comercial si no se desarrollan dentro de un plazo de tres años.

III. Nuevos Conceptos Incorporados al Artículo 1

Se introducen términos clave:

• Asentamiento humano irregular: Terrenos ocupados sin documentación legal.
• Banco municipal de suelo: Herramienta para gestionar predios desocupados y garantizar acceso a vivienda social.
• Bonos verdes: Instrumentos financieros para empleo y vivienda sostenible.
• Infraestructura verde y azul: Sistemas naturales para gestión hídrica y ambiental.
• Plan de ordenamiento zonal: Instrumento para gestionar y delimitar usos del suelo en áreas específicas.

IV. Obligaciones para Entidades Federativas (Artículo 10)

Se modifican las fracciones XII, XXVII, XXX y XXXII para:

• Regular cambios de uso del suelo.
• Establecer limitaciones al derribo de arbolado y fomentar la sustitución de especies exóticas por nativas.
• Incorporar moratorias temporales para la inscripción de operaciones traslativas de dominio durante la elaboración de planes de desarrollo urbano.

V. Facultades Municipales (Artículo 11)

Se adiciona la fracción XXXV, permitiendo a los municipios establecer moratorias temporales en la emisión de permisos de uso de suelo en caso de grandes intervenciones públicas o actualizaciones de planes urbanos.

VI. Incorporación de Nuevos Artículos y Modificaciones

1. Artículo 31 Bis:
    La Secretaría asumirá la rectoría en zonas metropolitanas que involucren más de una entidad federativa, promoviendo movilidad segura y sostenibilidad económica.
2. Artículo 69 Bis 8:
    Establece estímulos fiscales para ecotecnologías utilizadas por prestadores de servicios turísticos en ecosistemas marinos cercanos a zonas urbanas.
3. Artículo 77:
    Se incorpora la prevención y combate a la especulación inmobiliaria como parte de las acciones coordinadas para reservas territoriales.
4. Artículo 87:
   Se añaden reglas para el reagrupamiento parcelario:
   • Compatibilidad con planes de desarrollo.
   • Procedimientos para adquisición o expropiación en caso de desacuerdo.
   • Obligaciones de los propietarios para infraestructura y servicios básicos.

VII. Fomento al Desarrollo Urbano Sostenible (Artículo 101 Bis)

Este artículo establece que los recursos fiscales captados se destinen al desarrollo urbano verde y sostenible, incluyendo:

• Impuestos prediales y plusvalías.
• Pagos por servicios ambientales.
• Fideicomisos inmobiliarios para aprovechar terrenos baldíos.
• Bonos y créditos para empleo y vivienda sustentable.

Conclusión: La Iniciativa propone reformas significativas a la Ley General, incorporando nuevas definiciones, responsabilidades y herramientas de gestión del suelo. Entre esta propuesta de cambios destacan regulaciones para combatir la especulación inmobiliaria, ajustes en políticas fiscales relacionadas con el impuesto predial y plusvalías, y medidas para preservar el medio ambiente. 

Asimismo, se adicionan facultades de entidades federativas y municipios en la planificación territorial y urbana, estableciendo nuevos mecanismos de control, financiamiento y sostenibilidad.

El equipo de Hogan Lovells está listo para asesorarlo respecto de cualesquier duda que pudiera surgir respecto del contenido de la presente Iniciativa y, en caso de aprobarse, de su cumplimiento.

Equipo de Ciudad de México: Angel Domínguez de Pedro, Fernando Medina L., Ana Lucia Gutiérrez F., Juan Adiel Almendares Z., y Mariana Xacur T.

Equipo de Monterrey: Guillermo Gonzalez F. y Alejandro, Quijano G.